第十一章 忙碌二(4/7)

目前开发购买的熟地700-900元价格相比，几无差距，而如果工厂溢价出售，更无价值。因此如在城北区开发，我和陆工更倾向于购买熟地，尽管类似重机厂，紧邻开发区地块不好找，但不是没有。当然，设计部程工及有的同志观点不同，所以也请他们谈谈。

张三没想到程建出席，更没想到还要发言，可目前场合，阻止不礼貌。

他不甘地咽了口吐沫，刚刚被张总损叨一顿，马上又被关总工摆上一道。

程建起身，颔首致意道：“关总工发言倾向购置熟地，因为重机厂土地变更手续繁琐且粗算价格不低。但如果从未来城区发展角度考虑，结合这块地皮的稀缺性，其实总工不全反对我们的想法。地块位置好，少有的三面临街，便于商业地产项目如超市、影院、店等配套开发，这在一定程度上可以弥补住宅项目利润，6万平方米地皮，按照容积率25-3，绿化率35计算，用时两三年可开发门市及小高层20万平方米，初步估算能保1-15亿毛利润。近年来建设开发主要集中在主城区内，适当延伸对公司的品牌有提升。此外，关于重机厂的债务及废弃厂房的评估价值，我认为不应该由购方承担，土地有其自身价值，我们亦无需考虑。我看好开发区内的住宅市场开发，目前园区内有10多万产业人员，可提供住房仅7000套左右，刚性需求客观存在。”

“与总工唱反调啊，不过观点较新颖。讨论嘛，应该听到不同的声音。”李总表扬，继续说道：“这段时间买不买重机厂，董事会讨论多次没有结果。纠缠的问题主要有两个，1、地皮估价，重机厂狮子张口，一口价4500万，转户变更等所有费用还由我们出，这价格不低了。2、如何开发？毕竟开发区人员流动性大，真正有想法在那里真金白银购房的有多少？我们开发后以出售为主，如果到时候难以出售，最后不得不变成租赁，又该如何管理？程工的观点有些说服力，但我们要知道，如果投入了几个亿，用时两三年产出1亿的利润，那还真不多，你没考虑到财务费用支出。”

“这段时间我和许工去开发区两次，白天熙熙攘攘晚上变成空城，大多数习惯回城住。开发区十万工人，当地人勉强一半，真正安家置业的没那么多。”关总工补充道。

“正因如此，如果我们在一街之隔的重机厂，搞些餐饮娱乐服务项目，正好填补了空白。开发区本来年轻人多，何必舍近求远租房住？”外出刚赶来开会的孙总插言：“开发区招商条件好，老城区的工厂都在往那儿赶，扩容早晚的事，所以现在跑马圈地是个法子！”

张三不满地看了孙总一眼，怎么能帮程工说话：“孙总负责建安，工程多为承建项目，没有销售，盖完了就有钱赚！重机厂开发纯商业项目，当然有风险，如果我让你全盘负责包括销售，你接吗？”

孙总有点纳闷，谁说我建安没搞过住宅？这不是以偏概全？他抬头疑惑地看看张三，随即明白过来，这是自己帮程建说话了，导致董事长对人不对事。想到此孙总不觉暗笑，有时候董事长是特么毛了光机小心眼，还是年轻啊！不过程建搞破鞋确实操蛋，也确实不该留下来。对啊，这会程建干嘛参加？自己来晚了没看清形势。

其实孙总清楚，在重机厂问题上，董事长和他的想法一致，就是买。

面对张三的提问，孙总不得不回答：“董事长，重机厂的收购确实复杂，确实需要论证，并且4000多万的报价不便宜。但是这块地段确实好，不干有点可惜。如果让我做决定，我，我觉得还是干，地我先占着，项目分期开发，开始可能困难些，后期应该都能卖个好价钱！当然这只是我的预判，预判啊董事长。”

“你坚信房价上涨？这两年涨得够快了！”张三问。

“主城区房价肯定涨！不过开发区咋样说不准，工厂火了人就多，黄了就都散。各地土地收入占比高，所以地皮涨价我坚信，房价我没法说。”

孙总回答吞吞吐吐，张三欣慰，识时务者为俊杰。

为了活跃气氛，李总道：“孙总自信啊，这么说是个开发商都赚钱是吧？还有哪位要讲？”

“学校一位经济学教授告诉我说，如果dp，也高于存款利率，什么意思简单讲，年初100块钱年底变成年初的95块。所以这位老师说，如果出现这种情况，买房买黄金甚至古董能保值或增值。”大学教授身份的顾问补充道：“至于重机厂债务，确实跟收购无关，我们的工作，确保交易土地无任何纠纷即可。”

“重机厂意识到这块地是香饽饽，待价而沽。目前有想法的不止我们一家。”李四说：“只是因为报价高难出手而已，据了解没人出价肯高于3500万。”

“也就这价钱吧。”张三接话道：“开发区当时只考虑了招商引资，没充分考虑园区规划。只要有人来投资，就拨块地皮建厂，现在能成片开发工业用地不多，商用地更少。我感觉不出几年开发区应该扩容，如把城北区全部或部分划进来最合适，这是我相中重机厂的原因。”

“董事长高见！这是大势所趋，哪怕多花点钱买下来也不亏。”孙总马上给张三带高帽。

李总好奇，这两人怎么一会好一会打，于是问道：“如果开发区人满为患，市里在周边找块地再搞个新开发区，岂不鸡飞蛋打”

“再找这么大面积，得跑到二十公里外